Nepremičnine v Dubaju
za slovenske kupce
Vse, kar mora slovenski kupec vedeti o nakupu nepremičnine v Dubaju — davčne prednosti, donosi med 6 in 10 %, nakup na daljavo iz Slovenije, financiranje, cene v EUR in zlati vizum. Strokovno vodenje v slovenščini, od izbire do prevzema ključev.
Zakaj slovenski vlagatelji izbirajo Dubaj
Dubaj se je uveljavil kot ena najbolj privlačnih svetovnih destinacij za naložbe v nepremičnine. Za slovenske kupce so glavni razlogi jasni: ni letnega davka na nepremičnine, ni davka na kapitalski dobiček in ni davka na dohodek od najemnine. V kombinaciji z najemnimi donosi med 6 in 10 % to pomeni bistveno višji neto donos kot na večini trgov v Sloveniji in širši Evropi.
Trg ureja in nadzira Dubai Land Department (DLD), plačila za nepremičnine v gradnji pa varujejo zaščiteni escrow računi. Lastništvo v polni lasti (freehold) je za tujce zakonsko zagotovljeno na določenih območjih, valuta (AED) je vezana na dolar, dostop iz Slovenije pa je preprost — neposredni leti med Dubajem in širšo regijo so pogosti, celoten nakup pa je mogoče izvesti tudi na daljavo.
0 %
davka na nepremičnine, dohodek in kapitalski dobiček
6–10 %
povprečni letni najemni donos
4 %
enkratna pristojbina DLD ob nakupu
2 mio AED
prag za 10-letni zlati vizum
Davčne prednosti pred Slovenijo
Najpogostejše vprašanje slovenskih kupcev je davek. V Dubaju ni letnega davka na nepremičnine, ni davka na dohodek od oddajanja in ni davka na kapitalski dobiček ob prodaji. Edini večji strošek ob nakupu je 4 % pristojbina Dubai Land Department, ki se plača enkratno ob prenosu lastništva.
To je pomembna razlika v primerjavi s Slovenijo, kjer se dohodek od oddajanja in dobiček ob prodaji obdavčita. Vendar pozor: če ste slovenski davčni rezident, morate svetovni dohodek in premoženje praviloma prijaviti FURS. Dvojnega obdavčevanja se izognete ob upoštevanju veljavnih pravil, zato priporočamo posvet z davčnim svetovalcem glede vaše konkretne situacije pred nakupom.
Nakup na daljavo iz Slovenije — korak za korakom
- 1
Izbira nepremičnine
Skupaj izberemo nepremičnino glede na vaš cilj — donos od najema, kapitalska rast ali zlati vizum. Ogledi potekajo prek videoklica in podrobnih predstavitev v slovenščini.
- 2
Rezervacija
Podpis rezervacijske pogodbe in plačilo are (običajno 10 %), s čimer se nepremičnina umakne s trga.
- 3
Prodajna pogodba (SPA)
Podpis prodajne pogodbe z razvijalcem ali prodajalcem. Za nakup na daljavo lahko pooblastite zastopnika s pooblastilom (Power of Attorney).
- 4
Plačilo
Nakazilo sredstev prek mednarodnega bančnega prenosa. Za nepremičnine v gradnji gredo plačila na zaščiten escrow račun pod nadzorom DLD.
- 5
Registracija lastništva
Registracija lastninskega lista (Title Deed) pri Dubai Land Department in plačilo 4 % pristojbine. Lastništvo je vaše.
Financiranje in hipoteka
Slovenski kupci imajo dve glavni možnosti. Prva je hipoteka pri banki v ZAE: nerezidenti običajno potrebujejo 20–35 % lastnega vložka, obrestne mere se gibljejo okoli 3,5–5,5 %, banka pa preveri dohodek in kreditni profil. Druga možnost je nakup z gotovino — pogosto financiran prek slovenske banke ali z lastnimi sredstvi — kar postopek poenostavi in okrepi pogajalski položaj.
Cene so v dirhamih (AED), pri plačilu iz Slovenije pa se splača primerjati menjalni tečaj med banko in specializiranim ponudnikom menjav. Pri nepremičninah v gradnji razvijalci ponujajo prilagodljive plačilne načrte (npr. 60/40), kar zniža začetni vložek.
Pogosta vprašanja slovenskih kupcev
Ali lahko Slovenec kupi nepremičnino v Dubaju?+
Da. Slovenski državljani — kot vsi tuji kupci — lahko kupijo nepremičnino v polni lasti (freehold) na določenih območjih v Dubaju, kot so Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Business Bay in Jumeirah Village Circle. Imate enake lastniške pravice kot državljani ZAE, z registracijo lastninskega lista pri Dubai Land Department. Za nakup ne potrebujete prebivališča v ZAE niti predhodnega vizuma.
Kakšni so davki na nepremičnino v Dubaju v primerjavi s Slovenijo?+
Dubaj nima letnega davka na nepremičnine, davka na kapitalski dobiček ob prodaji niti davka na dohodek od najemnine. Edini večji enkratni strošek je 4% pristojbina Dubai Land Department ob nakupu. To je ključna razlika v primerjavi s slovenskim sistemom, kjer dohodek od oddajanja in kapitalski dobiček obdavčuje davčna uprava. Pomembno: kot slovenski davčni rezident morate dohodek in premoženje v tujini praviloma prijaviti FURS, zato priporočamo posvet z davčnim svetovalcem glede vaše osebne situacije.
Kako kupim nepremičnino v Dubaju na daljavo iz Slovenije?+
Celoten nakup je mogoče izvesti na daljavo. Postopek: izbira nepremičnine prek video ogleda, podpis rezervacijske pogodbe in plačilo are, podpis prodajne pogodbe (SPA) ter nakazilo sredstev prek mednarodnega bančnega prenosa. Za nakup na daljavo lahko pooblastite zastopnika s pooblastilom (Power of Attorney). Naša ekipa vas v slovenščini vodi skozi vsak korak, od izbire do registracije lastninskega lista.
V kateri valuti so cene in kako poteka plačilo iz Slovenije?+
Cene nepremičnin so v dirhamih ZAE (AED), ki je vezan na ameriški dolar. Na naši strani prikazujemo tudi okvirno protivrednost v evrih (EUR). Plačilo iz Slovenije poteka prek bančnega nakazila (SEPA do banke posrednika ali mednarodni prenos); priporočljiva je menjava EUR v AED prek banke ali specializiranega ponudnika menjav za ugodnejši tečaj. Sredstva za nepremičnine v gradnji se vplačujejo na zaščitene escrow račune pod nadzorom Dubai Land Department.
Ali lahko kot Slovenec dobim hipoteko za nakup v Dubaju?+
Da. Banke v ZAE odobravajo hipoteke tujim kupcem, vključno z nerezidenti. Nerezidenti običajno potrebujejo 20–35% lastnega vložka (polog), banka pa preveri dohodek in kreditni profil. Obrestne mere se gibljejo okoli 3,5–5,5%. Alternativa je financiranje prek slovenske banke (npr. posojilo, zavarovano z drugim premoženjem) in nakup z gotovino, kar pogosto poenostavi postopek.
Kolikšen donos od najema lahko pričakujem?+
Dubaj sodi med mesta z najvišjimi najemnimi donosi na svetu — povprečno 6–10% bruto letno, odvisno od lokacije in vrste nepremičnine. Območja, kot so JVC, Business Bay in Dubai Marina, so priljubljena med vlagatelji zaradi visoke zasedenosti. Ker ni davka na dohodek od najemnine, je neto donos bistveno višji kot na večini evropskih trgov.
Ali nakup nepremičnine prinaša zlati vizum (rezidentstvo)?+
Da. Nakup nepremičnine v vrednosti vsaj 2.000.000 AED (približno 500.000 EUR) vas lahko upravičuje do 10-letnega zlatega vizuma ZAE. Ta omogoča dolgoročno prebivanje, sponzorstvo družine in poslovanje v ZAE brez lokalnega sponzorja. Kvalificirajo se tako pripravljene kot določene nepremičnine v gradnji.
Pripravljeni na nakup v Dubaju?
Naša slovensko govoreča ekipa vas brezplačno vodi skozi celoten postopek — od izbire nepremičnine do registracije lastništva in zlatega vizuma.